摘要：目前我國共有696個(gè)國家級產(chǎn)業(yè)園；其中國家級經(jīng)開(kāi)區230個(gè)，高新區178個(gè)，海關(guān)特殊監管區171個(gè)，邊/跨境合作區19個(gè)，國家級自由貿易試驗區22個(gè)，國家級新區19個(gè)，國家自主創(chuàng )新示范區23個(gè)，其他國家級產(chǎn)業(yè)園區25個(gè)。省級產(chǎn)業(yè)園由省、自治區、直轄市政府批準設立，目前數量達到2133個(gè)。此外，我國市縣級政府還管轄了上萬(wàn)個(gè)基層的產(chǎn)業(yè)園，這些園區包括一般工業(yè)園區、農業(yè)園區等。產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸專(zhuān)業(yè)化，國內市場(chǎng)涌現了一批專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商在全國運營(yíng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)園，規模領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商還聯(lián)東集團、中南高科、萬(wàn)洋集團、中電光谷、天安駿業(yè)等企業(yè)。

一、定義及分類(lèi)

產(chǎn)業(yè)園是由特定開(kāi)發(fā)主體在特定區域內規劃產(chǎn)業(yè)定位，以土地為載體，通過(guò)提供房屋建筑等基礎設施及綜合配套服務(wù)，吸引特定類(lèi)型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內外資企業(yè)落地，通過(guò)產(chǎn)業(yè)、資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素高度集結，產(chǎn)生集聚效應，增強產(chǎn)業(yè)競爭力，并向外圍輻射的特定區域。

隨著(zhù)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園類(lèi)型亦逐步多元化，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮等。產(chǎn)業(yè)園區按屬性可大體上分為科技園、一般工業(yè)園、專(zhuān)業(yè)園三大類(lèi)；按承載功能可分為國家級開(kāi)發(fā)區、省級開(kāi)發(fā)區和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)園區；按開(kāi)發(fā)模式可分為政府主導、企業(yè)主導、政企合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園三種；而按開(kāi)發(fā)建設參與主體，可大致分為政府平臺企業(yè)、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商、制造實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融機構開(kāi)發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)園。

二、行業(yè)政策

1、主管部門(mén)和監管體制

由于產(chǎn)業(yè)園的建設與運營(yíng)涉及土地、規劃、產(chǎn)業(yè)招商、進(jìn)出口商品流通、工程建設、勞動(dòng)力、稅收、基礎設施配套等多個(gè)方面，故產(chǎn)業(yè)園行業(yè)主要受?chē)野l(fā)改委、商務(wù)部、自然資源部（包含原國土資源部職責）、住建部、海關(guān)、人力資源和社會(huì )保障部、財政部等部門(mén)的監管。

同時(shí)根據國家有關(guān)規定，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的主管行業(yè)協(xié)會(huì )為中國開(kāi)發(fā)區協(xié)會(huì )，是經(jīng)國家批準的以促進(jìn)開(kāi)發(fā)區發(fā)展服務(wù)為宗旨的全國性一類(lèi)社團組織，1993年經(jīng)民政部批準登記注冊。開(kāi)發(fā)區協(xié)會(huì )在國家發(fā)改委的領(lǐng)導下工作，接受商務(wù)部業(yè)務(wù)指導，是全國各類(lèi)開(kāi)發(fā)區之間聯(lián)系的紐帶，是開(kāi)發(fā)區與政府部門(mén)和社會(huì )各界溝通的橋梁。

此外，國家及省級開(kāi)發(fā)區所在地的城市人民政府通常采取設立開(kāi)發(fā)區管委會(huì )的方式，作為當地人民政府的派出機構，對開(kāi)發(fā)區行使行政管理職能，負責開(kāi)發(fā)區的具體規劃和日常管理工作。

2、行業(yè)相關(guān)政策

產(chǎn)業(yè)園作為我國特別設立的以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能區劃，承擔著(zhù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，培育戰略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的重要使命。國家和地方政府出臺了一系列政策，支持和引導產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。

2023年6月，國家發(fā)改委發(fā)布的《承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區管理辦法》。提到要在中西部或東北地區設立20個(gè)左右的承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區，有效承接國內外產(chǎn)業(yè)轉移。示范區建設創(chuàng )建工作將依托當地省級以上開(kāi)發(fā)區，聚焦產(chǎn)業(yè)承接重點(diǎn)，完善基礎設施建設、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，深化開(kāi)放合作，開(kāi)展精準招商。承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區管理辦法的出臺，將帶動(dòng)中西部或東北地區產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)，打造高水平的產(chǎn)業(yè)園。各級地方政府出于推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的目的，也在大力推動(dòng)推動(dòng)當地產(chǎn)業(yè)園區高質(zhì)量發(fā)展?！吨泄矎V東省委廣東省人民政府關(guān)于高質(zhì)量建設制造強省的意見(jiàn)》明確提出要在廣東省內高標準建設一批產(chǎn)業(yè)園區；推動(dòng)“一縣一園”建設，增強工業(yè)園區帶動(dòng)縣域經(jīng)濟發(fā)展能力；推動(dòng)省級以上工業(yè)園區實(shí)施“管委會(huì )+公司化”運營(yíng)機制，支持工業(yè)園區運營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取發(fā)債上市等方式融資。

三、發(fā)展歷程

中國的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展經(jīng)歷了5個(gè)發(fā)展階段，分別為孕育期（1979-1983年）、初始培育期（1984-1991年）、高速發(fā)展期（1992-2002年）、穩定調整期（2003-2008年）、創(chuàng )新發(fā)展期（2009年至今）。孕育期（1973-1983年）是中國產(chǎn)業(yè)園40年發(fā)展歷程的第一個(gè)階段。1984-1991年是我國產(chǎn)業(yè)園的起步階段，為了吸引外資和技術(shù)，促進(jìn)出口和就業(yè)，國家在沿海地區建立了一批加工貿易型園區。高速發(fā)展期（1992-2002年）是產(chǎn)業(yè)園的快速擴張期，主要是為了響應國家的改革開(kāi)放政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整，提高國際競爭力。穩定調整期（2003-2008年）是產(chǎn)業(yè)園的轉型升級期，主要是為了適應國際市場(chǎng)變化和國內經(jīng)濟轉型，從簡(jiǎn)單的引進(jìn)外資向引進(jìn)外資與培育本土企業(yè)并重轉變，促進(jìn)科技創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)升級，提高核心競爭力。創(chuàng )新發(fā)展期（2009年至今）是產(chǎn)業(yè)園的升級發(fā)展階段。

四、行業(yè)壁壘

1、專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗壁壘

產(chǎn)業(yè)園的建立需經(jīng)歷園區客戶(hù)定位、園區地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或園區設計改造、園區招商和運營(yíng)管理等環(huán)節，對園區運營(yíng)服務(wù)商提出較高的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗要求?？蛻?hù)定位是最關(guān)鍵的環(huán)節，如何根據園區周邊環(huán)境和國家產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向確定目標客戶(hù)群體、定位園區客戶(hù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型將直接影響后續招商和運營(yíng)管理，影響園區入住率和盈利能力。園區地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或園區設計改造環(huán)節對成本控制能力要求較高，不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園都有不同的建筑布局需求，較難形成規?；陌l(fā)展，因此，降低園區地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或園區設計改造成本、提高效率需要長(cháng)期的經(jīng)驗積累。在運營(yíng)管理環(huán)節，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商需要具備完整系統化的管理體系，對園區進(jìn)行精細化管理，園區運營(yíng)商需具備物業(yè)管理、社群活動(dòng)組織、創(chuàng )業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、持續招商等多方面的專(zhuān)業(yè)能力，才能形成規?；B鎖化發(fā)展。

因此，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)商需擁有專(zhuān)業(yè)的團隊和豐富的項目經(jīng)驗，能在各個(gè)環(huán)節做好規劃、監督與審核，提高每個(gè)環(huán)節的效率，降低運營(yíng)成本，高效完成分部任務(wù)。項目經(jīng)驗的習得需從長(cháng)期實(shí)踐中積累，對于潛在進(jìn)入者而言，較難在短時(shí)間內獲得從事產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)的相關(guān)經(jīng)驗，因此，經(jīng)驗限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

2、品牌壁壘

隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)園的不斷發(fā)展，下游企業(yè)對于辦公環(huán)境、配套設施以及專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的需求逐漸提高，產(chǎn)業(yè)園品牌成為企業(yè)入駐時(shí)重點(diǎn)考慮的因素，企業(yè)更愿意到知名度高的產(chǎn)業(yè)園落戶(hù)，產(chǎn)業(yè)園的品牌效應日益凸顯。目前國內已涌現了一批產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)管理品牌企業(yè)，這些品牌企業(yè)長(cháng)期從事產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)管理，在市場(chǎng)上樹(shù)立了良好的品牌形象，更能贏(yíng)得客戶(hù)的認可和青睞，客戶(hù)基礎較為穩固。此外，在與上游供應商談判獲取建筑資源的環(huán)節，由于國內部分園區經(jīng)營(yíng)不善，出現違約的情況，上游供應商往往傾向于同有實(shí)力、有規模、品牌知名度較高的產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商合作，因此具有品牌影響力的產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商更易于取得上游建筑資源。潛在進(jìn)入者未在行業(yè)內形成品牌影響力，較難進(jìn)入該行業(yè)，因此，品牌影響力限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

3、技術(shù)壁壘

產(chǎn)業(yè)園在定位、設計、改造等環(huán)節需結合不同項目的實(shí)際情況，合理運用地理學(xué)、規劃學(xué)、工程學(xué)、環(huán)境學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、建筑設計學(xué)等多門(mén)學(xué)科的復合知識，具有較強的系統性、專(zhuān)業(yè)性及復雜性，對產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)商的技術(shù)、設計等能力要求較高。此外，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)管理環(huán)節對運營(yíng)商的技術(shù)水平具有較高的要求，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商需建立完整系統化的管理體系，通過(guò)智慧化系統對園區的實(shí)際狀況、公共場(chǎng)所的使用情況進(jìn)行預判，才能實(shí)現對園區企業(yè)的精細化管理，提高園區運營(yíng)效率。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商需不斷將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數據、云計算、人工智能、5G等新技術(shù)與園區的經(jīng)營(yíng)管理相結合，不斷提高園區運營(yíng)和服務(wù)水平，提高園區智慧化水平，這對產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)商的技術(shù)積累提出了更高的要求。

科學(xué)合理地將多門(mén)學(xué)科知識及新技術(shù)運用于園區規劃設計及運營(yíng)管理中，使園區項目達到良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，是產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)商需要長(cháng)期探索、實(shí)踐和積累才能形成的核心競爭能力。由于潛在進(jìn)入者較難在短時(shí)間內具備上述技術(shù)及服務(wù)能力，因此，技術(shù)限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

4、資金壁壘

在選擇建設產(chǎn)業(yè)園之前，通常需要投入資金對所在地進(jìn)行市場(chǎng)調研、客戶(hù)定位，對產(chǎn)業(yè)園盈利能力進(jìn)行評估；在確定項目建設地點(diǎn)后，需投入大量資金進(jìn)行設計、改造、建設；項目建成后，園區運營(yíng)服務(wù)商需要投入資金進(jìn)行項目招商及企業(yè)入駐后的園區日常運營(yíng)管理；除日常運營(yíng)管理外，園區運營(yíng)服務(wù)商還應定期或不定期地投入資金對園區進(jìn)行后續升級。產(chǎn)業(yè)園區從前期市場(chǎng)調研、客戶(hù)定位，到設計、改造、建設，再到項目招商、運營(yíng)管理及后續升級均需投入大量的資金，因此，資金限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

5、跨地域經(jīng)營(yíng)壁壘

大多產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商僅運營(yíng)一個(gè)園區項目，在單一區域內經(jīng)營(yíng)，難以形成跨區域園區體系，同時(shí)目前我國產(chǎn)業(yè)園區主要集中在發(fā)達城市和地區，具有明顯的區域性特征。產(chǎn)業(yè)園區的定位、招商、服務(wù)和后續管理要求運營(yíng)商對園區所在地區的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)扶持政策、區域發(fā)展特點(diǎn)具有很強的把握能力，一旦盲目進(jìn)入市場(chǎng)，容易導致園區定位偏差，影響園區的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內企業(yè)跨地域發(fā)展，大部分園區運營(yíng)商在跨區域運營(yíng)時(shí)會(huì )舉步維艱。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括建筑設計單位、基建施工單位、園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)商和入駐企業(yè)。其中，產(chǎn)業(yè)鏈上游參與者主要為建筑設計、基建施工行業(yè)。出具產(chǎn)業(yè)園區建筑設計規劃的單位主要包括同濟大學(xué)建筑設計研究院、北京市建筑設計研究院、深圳市城市規劃設計研究院有限公司等企業(yè)。此外，我國產(chǎn)業(yè)園區基礎設施建設多以項目招標形式開(kāi)展，主要參與企業(yè)有中國建筑、中國中鐵、中國交建等工程建筑類(lèi)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園中游領(lǐng)域主要是指產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)。產(chǎn)業(yè)園下游主要是園區的需求方，也就是使用者，即入駐產(chǎn)業(yè)園的各類(lèi)企業(yè)。隨著(zhù)我國產(chǎn)業(yè)園規模的不斷擴大，各地園區主導產(chǎn)業(yè)也在不斷擴充，入駐產(chǎn)業(yè)園企業(yè)數量規模也在持續增長(cháng)，企業(yè)類(lèi)型覆蓋生物醫藥、化工、物流、文創(chuàng )、軟件、人工智能、集成電路、醫療器械等眾多領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)園行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

建筑設計

同濟大學(xué)建筑設計研究院

北京市建筑設計研究院

深圳市城市規劃設計研究院有限公司

中信建筑設計研究總院有限公司

中國建筑設計研究院有限公司

基礎設施建設

中國交通建設集團有限公司

中國建筑集團有限公司

中國鐵道建筑集團有限公司

河北建設集團股份有限公司

河北交建集團有限公司

上游

上海張江高科技園區開(kāi)發(fā)股份有限公司

武漢東湖高新集團股份有限公司

中新蘇州工業(yè)園區開(kāi)發(fā)集團股份有限公司

上海德必文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司

中游

生物醫藥

化工

物流

文創(chuàng )

軟件

人工智能

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）上海張江高科技園區開(kāi)發(fā)股份有限公司

上海張江高科技園區開(kāi)發(fā)股份有限公司、是以張江科學(xué)城開(kāi)發(fā)運營(yíng)為主體業(yè)務(wù)的國有控股上市企業(yè)。近年來(lái)張江高科持續推進(jìn)業(yè)務(wù)結構轉型，從產(chǎn)業(yè)園區地產(chǎn)運營(yíng)商向產(chǎn)業(yè)綜合運營(yíng)平臺轉型。目前企業(yè)業(yè)務(wù)結構包括三大塊：一是產(chǎn)業(yè)園區綜合開(kāi)發(fā)，為各類(lèi)科技企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)孵化、研發(fā)、辦公等多種空間產(chǎn)品，及配套人才公寓、商業(yè)設施等園區生活環(huán)境。二是產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)，即向園區內企業(yè)提供物業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、人才培育、創(chuàng )業(yè)支持、企業(yè)交流、行業(yè)發(fā)展等配套服務(wù)。三是產(chǎn)業(yè)投資，通過(guò)資本運作投資科技創(chuàng )新主體，以獲得投資收益。目前張江科學(xué)城已經(jīng)成為了集成電路、人工智能、創(chuàng )新藥械、數字經(jīng)濟等多個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區。2023年前三季度企業(yè)營(yíng)業(yè)收入為17.46億元，同比增加 7.11%；歸母凈利潤為7.64億元，同比增長(cháng)3.61%。

（2）武漢東湖高新集團股份有限公司

武漢東湖高新集團股份有限公司創(chuàng )立于1993年，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括工程建設、環(huán)?？萍技翱萍紙@區三大板塊。其中科技園區是企業(yè)創(chuàng )立以來(lái)就開(kāi)始運行的板塊，企業(yè)是中國前十大產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商之一。企業(yè)聚焦電子信息、軟件信息服務(wù)、人工智能、集成電路、生物醫藥、醫療器械、基因診斷、生物農業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在全國布局主題產(chǎn)業(yè)園區。近年來(lái)企業(yè)搶抓產(chǎn)業(yè)升級趨勢，與多地政府就科技園區建設達成合作，推進(jìn)科技園區開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速發(fā)展。2023年6月末企業(yè)正在開(kāi)發(fā)、運營(yíng)主題型園區有42個(gè)，較2022年末增加了7個(gè)。企業(yè)運營(yíng)的科技園區主要分布在湖北、湖南、重慶、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技園區業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為3.81億元，同比減少2.63%。

六、行業(yè)現狀

根據產(chǎn)業(yè)園行政層級的高低，可以將產(chǎn)業(yè)園劃分為國家級產(chǎn)業(yè)園、省級產(chǎn)業(yè)園、其他產(chǎn)業(yè)園。目前我國共有696個(gè)國家級產(chǎn)業(yè)園；其中國家級經(jīng)開(kāi)區230個(gè)，高新區178個(gè)，海關(guān)特殊監管區171個(gè)，邊/跨境合作區19個(gè)，國家級自由貿易試驗區22個(gè)，國家級新區19個(gè)，國家自主創(chuàng )新示范區23個(gè)，其他國家級產(chǎn)業(yè)園區25個(gè)。省級產(chǎn)業(yè)園由省、自治區、直轄市政府批準設立，目前數量達到2133個(gè)。此外，我國市縣級政府還管轄了上萬(wàn)個(gè)基層的產(chǎn)業(yè)園，這些園區包括一般工業(yè)園區、農業(yè)園區等。產(chǎn)業(yè)園承擔著(zhù)促進(jìn)區域產(chǎn)業(yè)進(jìn)步、推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的重要使命。2022年國家級經(jīng)開(kāi)區、高新區的生產(chǎn)總值合計超過(guò)32.3萬(wàn)億元，占我國GDP的26.8%，對我國經(jīng)濟發(fā)展作出了重要貢獻，是經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）政府政策的推動(dòng)

為配合推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整、轉型升級及中小企業(yè)的快速發(fā)展，地方政府已頒布一系列促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集和發(fā)展的政策法規，引導相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并提供一系列獎勵及優(yōu)惠政策，包括向入駐產(chǎn)業(yè)園的公司提供補貼及免稅期以及為其雇員提供住房補貼及其他津貼。在國內經(jīng)濟邁向新常態(tài)的進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)園通過(guò)獲得政府財稅、金融、投資、產(chǎn)業(yè)、貿易、消費等多方面的政策支持，助力創(chuàng )新成果與具體產(chǎn)業(yè)的對接，與地區運營(yíng)結合更加緊密，實(shí)現園區與地區雙贏(yíng)同時(shí)政府對特定區域的產(chǎn)業(yè)扶持也會(huì )大大助力相關(guān)產(chǎn)業(yè)園的招商工作。

此外，國家級政策對園區運營(yíng)和與管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展也起到了至關(guān)重要的指導和推動(dòng)作用，如2022年11科技部發(fā)布的《“十四五”國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區發(fā)展規劃》中提出加大綠色技術(shù)、綠色產(chǎn)業(yè)、綠色場(chǎng)景、綠色制度等供給，推動(dòng)資源能源循環(huán)集約利用；強化數字技術(shù)在園區智能化轉型中的推廣應用。深化綠色化智能化融合發(fā)展，提高綠色發(fā)展水平和效率，有力支撐實(shí)現碳達峰碳中和。

（2）國內產(chǎn)業(yè)結構升級調整帶來(lái)產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)機會(huì )

調整經(jīng)濟結構是保證經(jīng)濟回升的迫切需要，也是解決我國經(jīng)濟發(fā)展中不平衡、不協(xié)調、不可持續等深層次問(wèn)題的根本舉措。大力推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)結構升級調整的主要舉措，則需要政府圍繞體制突破和機制完善，從深入開(kāi)展國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)和服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區建設著(zhù)手，加強制造業(yè)集聚區、服務(wù)業(yè)集聚區公共平臺建設。產(chǎn)業(yè)調控是現代化經(jīng)濟體系改革極為重要的方面，而產(chǎn)業(yè)園區作為集資本、技術(shù)、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔培育新經(jīng)濟增長(cháng)模式的重大責任。各地區紛紛以產(chǎn)業(yè)園區為載體，優(yōu)化創(chuàng )業(yè)環(huán)境，營(yíng)造創(chuàng )新氛圍，吸引高新技術(shù)或其他重點(diǎn)行業(yè)的企業(yè)，使園區成為薈萃知識精英、激發(fā)科技創(chuàng )新、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng )業(yè)園、孵化器和集中區。

（3）中小企業(yè)的快速發(fā)展增加園區運營(yíng)與管理需求

隨著(zhù)中小企業(yè)在國家經(jīng)濟結構中的重要性日益顯現，為了給中小企業(yè)營(yíng)造更加便捷、高效、低成本的發(fā)展環(huán)境，我國政府在商事制度改革、減稅降負、改善金融服務(wù)等方面推出多項扶持政策，頒布并實(shí)施了一系列營(yíng)造良好市場(chǎng)競爭環(huán)境的法律法規，放寬了中小企業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入標準，隨著(zhù)政策紅利的不斷釋放，中小企業(yè)的發(fā)展環(huán)境有望進(jìn)一步改善。中小企業(yè)的快速發(fā)展也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機遇，這其中就包括與其息息相關(guān)，滿(mǎn)足中小企業(yè)發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)與管理行業(yè)。

（4）綜合服務(wù)提升園區運營(yíng)商的盈利空間

產(chǎn)業(yè)園區的服務(wù)質(zhì)量、配套環(huán)境在市場(chǎng)競爭下得到了顯著(zhù)的提高，新的綜合服務(wù)成為園區發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。這些服務(wù)一方面包括圍繞園區企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、銷(xiāo)售等需求提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，如專(zhuān)利申請、法律咨詢(xún)、信息提供、設備租賃、進(jìn)出口貿易代理、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)代理、物流管理等；另一方面還涵蓋商務(wù)配套及社群服務(wù)需求，如酒店、餐飲、會(huì )議、企業(yè)交流、社群活動(dòng)提供等。這些綜合服務(wù)在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展、吸引產(chǎn)業(yè)投資者的同時(shí)，也為產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)商開(kāi)辟了新的可持續的盈利空間，實(shí)現園區價(jià)值最大化，為今后園區運營(yíng)商的收入增長(cháng)提升了盈利空間。

2、不利因素

（1）產(chǎn)業(yè)園起步較晚

與發(fā)達國家相比，我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起步較晚，全球現代產(chǎn)業(yè)園實(shí)踐最早起源于20世紀50年代的美國，由于產(chǎn)業(yè)革命帶來(lái)的工業(yè)大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園有了初步的概念。而我國的產(chǎn)業(yè)園起步較晚，目前仍處于發(fā)展階段，園區管理和服務(wù)水平有待提高。由于起步較晚，園區運營(yíng)與管理行業(yè)創(chuàng )新能力相對較弱，現階段國內行業(yè)存在同質(zhì)化問(wèn)題，園區開(kāi)發(fā)過(guò)程“重數量、輕質(zhì)量”，引入項目或企業(yè)時(shí)大多看重短期盈利能力，常以對入園項目的政策支持力度、稅收減免力度作為選擇標準，造成全國產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)“千園一面”的特征，導致各園區聚集在同一發(fā)展定位上競爭，無(wú)法多元化園區發(fā)展定位。園區服務(wù)主要集中于傳統的租賃和物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)相對單一 ，租金收入依賴(lài)性大。產(chǎn)業(yè)園應有的孵化效應不明顯，服務(wù)體系不健全，園區各項產(chǎn)業(yè)單打獨斗發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，集群效應未能得到充分體現，以上種種因素直接制約了產(chǎn)業(yè)園的可持續發(fā)展。

（2）專(zhuān)業(yè)人才的匱乏

產(chǎn)業(yè)園與住宅、商業(yè)地產(chǎn)等項目存在一定區別，與實(shí)體經(jīng)濟關(guān)聯(lián)更強，對從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)意識要求高。在產(chǎn)業(yè)布局規劃、項目承接、客戶(hù)群體的定位、設計改建、招商引資、后續管理及配套服務(wù)等環(huán)節均需要各部門(mén)各專(zhuān)業(yè)人員協(xié)同完成。然而，一方面，我國商務(wù)服務(wù)業(yè)起步較晚，缺乏高水平的園區設計開(kāi)發(fā)人員、建設規劃人員及懂經(jīng)營(yíng)、懂產(chǎn)業(yè)、懂園區運營(yíng)的招商和管理人員，而人才的培養與成長(cháng)需要較長(cháng)時(shí)間；另一方面，建設一支優(yōu)秀的管理團隊與技術(shù)團隊也需要投入大量的時(shí)間和資金。相對產(chǎn)業(yè)園區“專(zhuān)業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現有的運營(yíng)團隊還遠遠不能滿(mǎn)足園區建設和發(fā)展的要求。因此，部分先發(fā)企業(yè)的人才優(yōu)勢較為明顯，但多數產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商的人才短板仍然明顯。

（3）融資渠道偏窄

對于產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商而言，尤其是部分需要自建產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)商，園區的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)過(guò)程具有資金密集的特征，廣闊穩定的融資渠道和良好的流動(dòng)性是產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商正常運作和良性發(fā)展的重要保障。目前產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商主要的融資渠道是銀行貸款，相關(guān)產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商通過(guò)證券資產(chǎn)化、企業(yè)上市等渠道進(jìn)行融資的企業(yè)較少，融資渠道較窄，融資能力也不強。同時(shí)由于基礎建設投資回收周期較長(cháng)，國家財政、產(chǎn)業(yè)及銀行信貸政策變化大，加之園區自身的造血功能尚未健全，融資渠道不足將會(huì )導致園區的總體開(kāi)發(fā)、配套建設、服務(wù)生態(tài)打造速度緩慢，甚至在極端情況下會(huì )導致園區運營(yíng)商資金鏈斷裂，建設項目中止等嚴重影響企業(yè)可持續發(fā)展的情況出現。

（4）管理體制不夠科學(xué)

自改革開(kāi)放以來(lái)，在市場(chǎng)需求和政策激勵雙重因素驅動(dòng)下，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)獲得了長(cháng)足的進(jìn)步，但其管理體制仍不夠成熟。對于占據產(chǎn)業(yè)園區主體的高新區及經(jīng)開(kāi)區來(lái)說(shuō)，各園區管委會(huì )是園區開(kāi)發(fā)建設的直接責任主體，其職能類(lèi)似于一級政府，但缺乏應有的規劃、建設及相關(guān)審批權限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業(yè)、上級主管部門(mén)之間需要做大量的協(xié)調工作，一旦協(xié)調不到位，將貽誤有利的建設時(shí)機，無(wú)法與企業(yè)發(fā)展高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求相匹配。而近年來(lái)逐漸崛起的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商雖在運營(yíng)機制上不斷創(chuàng )新，但發(fā)展時(shí)間仍然較短，且園區運營(yíng)與管理經(jīng)驗曲線(xiàn)較長(cháng)，外部環(huán)境日新月異，中國較為獨特的產(chǎn)業(yè)格局又與國外存在諸多不同，難以直接將國外成熟的園區經(jīng)營(yíng)模式直接套用，許多管理體制、運營(yíng)模式仍處于不斷摸索的過(guò)程之中。

部分產(chǎn)業(yè)園在盲目發(fā)展過(guò)程中缺乏明確的定位，產(chǎn)業(yè)功能定位趨同、產(chǎn)業(yè)布局重復，園區服務(wù)匱乏，未能形成完整體系。同時(shí)園區建設形象低端無(wú)特色、公共服務(wù)設施不足且與園區關(guān)聯(lián)性差，與企業(yè)訴求脫鉤，進(jìn)而影響后續招商及運營(yíng)管理，園區管理體制仍有很大提升空間。

八、競爭格局

產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸專(zhuān)業(yè)化，國內市場(chǎng)涌現了一批專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商在全國運營(yíng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)園。其中的典型代表為聯(lián)東集團，目前在全國90座城市投資運營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區526個(gè)，引進(jìn)、服務(wù)新興制造業(yè)和科技型企業(yè)19700家。中南高科也在超80個(gè)城市布局了超200個(gè)產(chǎn)業(yè)園項目。此外，規模領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商還有萬(wàn)洋集團、中電光谷、天安駿業(yè)等企業(yè)。

九、發(fā)展趨勢

產(chǎn)業(yè)園是制造業(yè)發(fā)展的空間載體，產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)將融入國家戰略，在我國產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉移的過(guò)程中起到重要作用。未來(lái)東部地區省市將大力發(fā)展特色化、主題化產(chǎn)業(yè)園；中西部或東北地區將大力建設方便勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)聚焦的產(chǎn)業(yè)園，對工業(yè)園、物流園等需求很大。隨著(zhù)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園數量的增加，產(chǎn)業(yè)園區經(jīng)濟競爭愈加激烈化，構建品牌已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園區樹(shù)立競爭優(yōu)勢的重要舉措。各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)趨于精細化。產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商圍繞企業(yè)與人才的需求，構建深度服務(wù)及資源平臺，助力企業(yè)與創(chuàng )新人才共同成長(cháng)；并打造宜產(chǎn)宜居的生態(tài)綜合體，滿(mǎn)足園區人才工作、居住、休閑的需求。產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商基于大數據、云計算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的應用，打造智慧園區，以提升園區的服務(wù)及管理水平。