摘要：從房地產(chǎn)施工面積來(lái)看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產(chǎn)項目開(kāi)工數量減少，疊加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續下降。從房地產(chǎn)竣工面積來(lái)看，2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長(cháng)15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開(kāi)放項目竣工進(jìn)度加快。

一、定義及分類(lèi)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著(zhù)在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)按土地用途分類(lèi)，可分為住宅用地、公用設施用地（包括商業(yè)用地）、工業(yè)用地、儲存地、對外交通用地、道路及倉庫用地、市政用地、綠地、特殊用地；按房屋用途分類(lèi)，可分為住宅用途的住房、工業(yè)用途的住房、商業(yè)用途的住房、娛樂(lè )和體育設施、政府和公用事業(yè)、多用途建筑（復合建筑，也稱(chēng)為城市綜合建筑）。

二、行業(yè)政策

近年來(lái)，國家出臺了一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，旨在加強房地產(chǎn)行業(yè)監管、促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2023年4月，住房和城鄉建設部、市場(chǎng)監管總局印發(fā)《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》，提出具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構實(shí)行統一的經(jīng)紀服務(wù)收費標準，不得干預房地產(chǎn)經(jīng)紀機構自主決定收費標準。2024年2月，浙江省人民政府印發(fā)《關(guān)于下達2024年浙江省國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展計劃的通知》，提出要推進(jìn)“住有宜居”，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求，穩步推進(jìn)保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造“三大工程”。

三、發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段，分別是1990年以前的零星探索階段、1991-1994年的騰飛階段、1994-2010年的全國化布局階段、2010-2020年的布局收獲階段以及2020年至今的業(yè)務(wù)收縮階段。1980年房子正式被定義為商品，同年，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設開(kāi)發(fā)總公司（首開(kāi)集團），拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1991年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》明確指出：房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著(zhù)城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2011年5月，“限購”政策首次出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)于年末開(kāi)始走低。2016年12月，國家首次提出“房住不炒”。2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場(chǎng)成交放緩，大部分地區房?jì)r(jià)不再上漲甚至開(kāi)始走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴重，一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市房產(chǎn)分化加劇。2021年國家提出“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的政策基調，房地產(chǎn)“三條紅線(xiàn)”出世。2023年市場(chǎng)初步趨穩，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)統一登記完成。

四、行業(yè)壁壘

1、技術(shù)壁壘

房地產(chǎn)投資是一個(gè)高度專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，涉及多個(gè)復雜且相互關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，如市場(chǎng)分析、項目策劃、建筑設計、工程管理等。隨著(zhù)科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)投資者需要不斷學(xué)習和適應新技術(shù)。因此，對于新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的技術(shù)壁壘。

2、政策壁壘

由于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，如限購、限貸等，限制了房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。疊加政府對土地供應的計劃和控制，使得房地產(chǎn)投資者難以獲得土地資源。此外，新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的稅收政策壁壘，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。

3、資金壁壘

房地產(chǎn)投資需要大量的初始投資，包括土地購置費、建設成本等，使得小型投資者難以進(jìn)入。加上銀行對房地產(chǎn)投資的貸款條件嚴格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險較高，且資產(chǎn)流動(dòng)性較低，使得新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨一定的資金壓力。

4、人才壁壘

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要具備高素質(zhì)的人才，如優(yōu)秀的項目經(jīng)理、設計師、工程師等，然而，高素質(zhì)人才的短缺以及人才管理的難度成為房地產(chǎn)投資者面臨的一大挑戰。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭較為激烈，優(yōu)秀的人才很容易被其他行業(yè)或競爭對手挖走，增加了房地產(chǎn)投資者的人才管理難度。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是工程機械和建筑建材，其中，工程機械包括重卡、挖掘機、起重機等；建筑建材包括建筑施工企業(yè)及鋼筋、水泥、鋁材、玻璃等建材。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游主要為消費者。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

重卡

一汽解放集團股份有限公司

東風(fēng)汽車(chē)股份有限公司

中國重型汽車(chē)集團有限公司

陜西汽車(chē)控股集團有限公司

安徽江淮汽車(chē)集團股份有限公司

挖掘機

三一重工股份有限公司

中聯(lián)重科股份有限公司

徐州工程機械集團有限公司

廣西柳工集團有限公司

山推工程機械股份有限公司

山河智能裝備股份有限公司

起重機

法蘭泰克重工股份有限公司

江陰鼎力高科起重機械有限公司

廣州泰克力起重機有限公司

奧力通起重機（北京）有限公司

德馬格起重機械（上海）有限公司

安博起重設備貿易（上海）有限公司

上?？戚p起重機有限公司

武橋重工集團股份有限公司

建筑

中國建筑股份有限公司

中國中鐵股份有限公司

中國鐵建股份有限公司

中國交通建設股份有限公司

中國電力建設股份有限公司

中國冶金科工集團有限公司

中國能源建設股份有限公司

中國化學(xué)工程股份有限公司

上游

碧桂園控股有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團有限公司

中游

消費者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）碧桂園控股有限公司

碧桂園控股有限公司是一家在國內有名的以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝飾、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)管理、教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團，企業(yè)主要從事住宅、商業(yè)和酒店等項目的開(kāi)發(fā)和建設，業(yè)務(wù)遍及中國各地以及海外市場(chǎng)，是中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一。企業(yè)總部位于廣東佛山順德，它采用集中及標準化的運營(yíng)模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開(kāi)發(fā)和管理、以及現代農業(yè)、機器人。此外，企業(yè)還提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求，各類(lèi)產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區項目以及車(chē)位及商鋪，同時(shí)還開(kāi)發(fā)及管理若干項目?jì)鹊木频?，提升房地產(chǎn)項目的升值潛力。據統計，2023年上半年，由于物業(yè)交付量的增加，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收同比增長(cháng)41.18%至2208.03億元。

（2）萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司始創(chuàng )于1984年5月，總部設在廣東深圳。近年來(lái)，企業(yè)始終堅持不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的發(fā)展方向，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)，除了傳統的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的業(yè)務(wù)還包括物業(yè)服務(wù)、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)、標準辦公與產(chǎn)業(yè)園、酒店與度假等領(lǐng)域。企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中擁有良好的品牌知名度和市場(chǎng)份額，這為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。據統計，2023年上半年，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收同比下降3.81%至1843.62億元，主要是企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結算規模下降，2023年上半年企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結算面積同比下降5.2%至1241.9萬(wàn)平方米。

六、行業(yè)現狀

從房地產(chǎn)施工面積來(lái)看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢。截至2021年，施工面積已經(jīng)達到97.54億平方米，同比增長(cháng)5.2%。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產(chǎn)項目開(kāi)工數量減少，疊加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續下降。從房地產(chǎn)竣工面積來(lái)看，我國房地產(chǎn)竣工面積呈現震蕩下降的趨勢。2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長(cháng)15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開(kāi)放項目竣工進(jìn)度加快。

2017-2023年中國房地產(chǎn)施工面積和竣工面積情況

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）宏觀(guān)經(jīng)濟的持續推動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，且周期性強，因此高度依賴(lài)宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢。據統計，2023年，我國國內生產(chǎn)總值增長(cháng)率達到5.2%，房地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)國內GDP的增長(cháng)，也迎來(lái)了自身的高度發(fā)展時(shí)期，逐漸在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據重要位置。雖然近幾年我國國內生產(chǎn)總值增長(cháng)率有所放緩，房地產(chǎn)強周期性導致其短期內增長(cháng)也有所放緩。但從長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的持續發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì )保持較穩定的增長(cháng)勢頭。

（2）家庭人均收入增加推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

家庭作為房地產(chǎn)行業(yè)住宅市場(chǎng)的主要消費主體，其收入水平直接影響著(zhù)購房能力和購房需求。近年來(lái)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的持續增長(cháng)和居民收入水平的快速提高，家庭收入的快速增加也增大了居民對改善型房屋的需求量，從而在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的抬升，并促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。此外，家庭收入水平的增加還有助于提高居民的購房能力。隨著(zhù)收入的提高，居民可以承擔更高的房貸壓力，進(jìn)而購買(mǎi)更高價(jià)值的房產(chǎn)。這種購房能力的提高不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(cháng)，還有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（3）政策調控有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與人民生活息息相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著(zhù)國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和投資持續增加，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。政府為了抑制過(guò)度的房地產(chǎn)投資行為，避免房?jì)r(jià)波動(dòng)過(guò)大，保障房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的持續健康發(fā)展，對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了一定程度的政策調控。從近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運行情況看，宏觀(guān)調控已初顯成效。國家宏觀(guān)調控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨規范，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。

2、不利因素

（1）土地成本升高

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和資源整合型行業(yè)，其中土地是彈性很小的資源。由于土地占用資金量較大、占用期較長(cháng)，因此土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本占有較大的比重。當可用于開(kāi)發(fā)的土地資源稀缺性上升時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪也在一定程度上推高了土地的市場(chǎng)價(jià)格。土地成本的上升將直接推高房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而壓縮房地產(chǎn)行業(yè)利潤。

（2）人力成本提高

隨著(zhù)中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來(lái)的人力成本可能會(huì )逐步提升。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了其本身運營(yíng)活動(dòng)所需要的大量銷(xiāo)售、服務(wù)和管理人員相關(guān)成本會(huì )有所增長(cháng)，人力成本的提高還會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑施工等勞動(dòng)力密集型行業(yè)，由于建筑施工大量依賴(lài)于勞動(dòng)力投入，人力成本的增加將直接推高建筑成本，從而直接和間接地壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間。

（3）銀行利率過(guò)高造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌

首先，從房地產(chǎn)需求角度來(lái)看，我國多數地區的房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)居民的支付能力，多數購房者通過(guò)銀行等渠道貸款購房，銀行利率與消費者的購房意愿有緊密聯(lián)系。在銀行利率過(guò)高的情況下，將會(huì )打消一部分消費者的購房意愿，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下跌、開(kāi)發(fā)量減少的后果。其次，從房地產(chǎn)供給角度來(lái)看，銀行貸款是多數房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，向銀行申請貸款作為工程項目建設資金，如果銀行貸款利率過(guò)高，則會(huì )削弱房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險抵御能力，既有可能在項目建設期間因各類(lèi)突發(fā)狀況而出現項目爛尾、資金鏈斷裂等風(fēng)險隱患，也會(huì )在后續房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節通過(guò)抬高銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)轉嫁成本，并打消部分消費者的購房意愿。

八、競爭格局

從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，整體呈現業(yè)績(jì)持續增長(cháng)、房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇、房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢。與此同時(shí)，憑借各方面的競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)正以超越行業(yè)平均增速的水平增長(cháng)；而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則由于綜合競爭實(shí)力較弱，所面臨的生存和發(fā)展壓力增大，生存空間被日益壓縮。中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的態(tài)勢已經(jīng)趨于固化，出現了明顯的強者恒強的局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。目前，我國主要房地產(chǎn)上市企業(yè)包括碧桂園、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、中國恒大、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股等。從房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jì)來(lái)看，2023年上半年，碧桂園、萬(wàn)科A、保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為2208.03億元、1843.62億元和1255億元。

九、發(fā)展趨勢

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求結構將逐漸發(fā)生轉型。過(guò)去幾十年，中國城市住房需求主要集中在剛需購房者身上。未來(lái)，住房需求將逐漸向改善性住房需求轉型。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和人民收入提高，更多的家庭將追求住房品質(zhì)和居住環(huán)境的提升，住房需求將更加多元化和個(gè)性化。與此同時(shí)，未來(lái)，新技術(shù)將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)諸多新機遇。人工智能、大數據、區塊鏈技術(shù)等將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高效率、降低成本和改善服務(wù)的重要工具。與此同時(shí)，新技術(shù)也將改變人們對于住房的認識，跨界領(lǐng)域的發(fā)展也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的競爭力。