摘要：近年來(lái)，隨著(zhù)我國新型城鎮化的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，存量房市場(chǎng)規模日益增大，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)在管面積持續增加，相關(guān)業(yè)務(wù)收入穩步增長(cháng)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時(shí)代拓展多元經(jīng)營(yíng)渠道，行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入實(shí)現了較大程度的上漲。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )數據顯示，2023年全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積將達到391億平方米，行業(yè)營(yíng)收規模達到1.69萬(wàn)億元。

一、定義及分類(lèi)

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。按管理建筑使用功能分類(lèi)，物業(yè)管理可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類(lèi)物業(yè)和其他用途物業(yè)五類(lèi)。其中，居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，如住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續增長(cháng)回報或者可以持續升值的物業(yè)，如購物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂(lè )場(chǎng)所、寫(xiě)字樓等。

二、行業(yè)政策

1、主管部門(mén)和監管體制

物業(yè)管理行業(yè)的監管體制以政府職能部門(mén)為主，根據國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》，中華人民共和國住房與城鄉建設部和國家發(fā)改委負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。除此之外，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同監管物業(yè)服務(wù)收費項目。

物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織包括中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )（CPMI）、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )（CPSIA）、中國物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì )（CPMA）及各地區物業(yè)管理協(xié)會(huì )等。其中，作為行業(yè)內最重要的自律性組織，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )（CPMI）成立于2000年，為具有社團法人資格的全國性社會(huì )團體，成員以物業(yè)管理企業(yè)為主，允許其他相關(guān)企業(yè)參加，主管部門(mén)為中華人民共和國建設部。其職能包括：協(xié)助政府貫徹執行國家的有關(guān)法律、法規和政策，協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調研和行業(yè)統計工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預案和建議，代表和維護企業(yè)合法權益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議等。

2、行業(yè)相關(guān)政策

近年來(lái)，為促進(jìn)國內物業(yè)管理行業(yè)健康規范發(fā)展，國家住建部等相關(guān)部門(mén)先后頒布《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》《住房和城鄉建設部2023年信用體系建設工作要點(diǎn)》等政策，指出要在深入調研的基礎上，加快建立健全信用管理制度，研究制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，同時(shí)應對違法違規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、及從業(yè)人員，依法依規采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)資格證書(shū)等措施，持續加大行業(yè)懲處力度。另外，《關(guān)于加快發(fā)展數字家庭 提高居住品質(zhì)的指導意見(jiàn)》《關(guān)于開(kāi)展完整社區建設試點(diǎn)工作的通知》《關(guān)于開(kāi)展完整社區建設試點(diǎn)工作的通知》提到，在物業(yè)管理領(lǐng)域加速引入物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)智能化高質(zhì)量升級。

三、發(fā)展歷程

1991年，國內第一家物業(yè)管理公司（深圳物業(yè)）成立，標志著(zhù)我國物業(yè)管理行業(yè)正式誕生。此后三十余年間，國內物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了起步期（1981-2003年）、以基礎物業(yè)服務(wù)為主且主要依附關(guān)聯(lián)房企的傳統業(yè)務(wù)發(fā)展期（2003-2012年）、尋求增值服務(wù)為新利潤增長(cháng)點(diǎn)的轉型探索期（2012-2017年），以及上市、收并購頻現的高速發(fā)展期（2017年至今）。

四、行業(yè)壁壘

1、企業(yè)資質(zhì)壁壘

我國對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資格準入制度，根據規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，一級資質(zhì)需要滿(mǎn)足：（1）注冊資本500萬(wàn)元以上；（2）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專(zhuān)業(yè)中級以上職稱(chēng)；（3）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國家有關(guān)規定取得執業(yè)資格證書(shū)；（4）管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：①多層住宅200萬(wàn)平方米；②高層住宅100萬(wàn)平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；④辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米；（5）建立并嚴格執行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)。新進(jìn)入者短期內難以全面符合資質(zhì)要求的注冊資本、專(zhuān)業(yè)人員、管理面積、制度標準等條件，面臨一定的資質(zhì)壁壘。

2、品牌壁壘

品牌是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理水平、營(yíng)銷(xiāo)能力的綜合體現，需要經(jīng)過(guò)長(cháng)期的積淀和持續的市場(chǎng)推廣。在市場(chǎng)中建立起自有品牌代表著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)在知名度、美譽(yù)度等方面已經(jīng)達到了一定的高度。而一般而言，大部分業(yè)主都會(huì )更加傾向于選擇資質(zhì)較高、服務(wù)較好的物業(yè)管理企業(yè)，在此情況下，物業(yè)管理公司的品牌影響成為影響業(yè)主選擇的重要因素之一。因此，對于新進(jìn)企業(yè)而言，物業(yè)管理行業(yè)存在較高品牌壁壘。

3、經(jīng)營(yíng)和管理壁壘

物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上模式較多，特點(diǎn)鮮明，在物業(yè)管理內容、信息系統管理、財務(wù)管理、員工組織和制度標準實(shí)施等方面對業(yè)內企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力提出了較高要求。通常來(lái)講，具備物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力會(huì )更強，更容易接手某個(gè)物業(yè)建筑的管理工作；而新進(jìn)入者由于經(jīng)驗積累不足等方面因素影響，通常很難在短時(shí)間內實(shí)現高效率的經(jīng)營(yíng)和管理。因此，行業(yè)存在較高經(jīng)營(yíng)和管理壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)涉及多個(gè)環(huán)節。其中，產(chǎn)業(yè)鏈上游主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各類(lèi)建筑材料供應商等，他們提供所需的建筑材料和設備，為物業(yè)管理提供基礎。產(chǎn)業(yè)鏈中游的物業(yè)管理服務(wù)是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節，主要負責物業(yè)的日常運營(yíng)和管理。產(chǎn)業(yè)鏈下游的服務(wù)對象主要是業(yè)主，業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)獲得高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，保障其居住和工作環(huán)境的舒適和安全。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，各個(gè)參與者之間需要密切協(xié)作，以確保物業(yè)管理服務(wù)的順利運作，同時(shí)實(shí)現各方的利益最大化。

物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)

碧桂園控股有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

建筑材料

中國建材股份有限公司

建設者初源股份有限公司

宣偉公司

新疆天山水泥股份有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

中國巨石股份有限公司

物業(yè)管理設備

上游

南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團金碧物業(yè)有限公司

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

中游

業(yè)主

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司

南都物業(yè)服務(wù)集團股份有限公司成立于1994年，2018年2月正式在上海證券交易所掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“南都物業(yè)”，是國內A股主板市場(chǎng)物業(yè)行業(yè)第一股。南都物業(yè)服務(wù)內容主要包括物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)，以及涵蓋社區O2O、家政服務(wù)、美居服務(wù)、存量資產(chǎn)服務(wù)、社區養老服務(wù)等領(lǐng)域的增值服務(wù)，是我國第一代、浙江省第一批注冊成立的獨立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2023年前三季度，南都物業(yè)營(yíng)業(yè)總收入達13.88億元，同比增長(cháng)0.74%。

（2）萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1993年5月在在深圳證券交易所發(fā)行A股上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科A”。萬(wàn)科A主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)放、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住房、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運營(yíng)五大板塊，經(jīng)過(guò)近四十年的發(fā)展，公司已成為國內領(lǐng)先的城鄉建設與生活服務(wù)商，業(yè)務(wù)服務(wù)范圍已覆蓋全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點(diǎn)城市。2023年上半年，萬(wàn)科A物業(yè)服務(wù)板塊營(yíng)業(yè)總收入達140.37億元，同比增長(cháng)15.13%。

六、行業(yè)現狀

近年來(lái)，隨著(zhù)我國新型城鎮化的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，存量房市場(chǎng)規模日益增大，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)在管面積持續增加，相關(guān)業(yè)務(wù)收入穩步增長(cháng)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時(shí)代拓展多元經(jīng)營(yíng)渠道，行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入實(shí)現了較大程度的上漲。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )數據顯示，2023年全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積將達到391億平方米，行業(yè)營(yíng)收規模達到1.69萬(wàn)億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）市場(chǎng)規模不斷增長(cháng)

近年來(lái)，各地政府加速推動(dòng)老舊住宅區引入物業(yè)管理，疊加國內新建小區開(kāi)盤(pán)數量仍在增加，因此增量房、存量房以及老舊住宅區將持續為物業(yè)管理行業(yè)提供巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。另外，城鄉居民可支配收入水平不斷提高，消費意識也不斷增強，進(jìn)一步促進(jìn)了我國物業(yè)管理行業(yè)的繁榮，加速推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（2）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展催生多元業(yè)務(wù)

近年來(lái)，隨著(zhù)我國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)技術(shù)不斷提升與發(fā)展，國內互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應用推廣范圍不斷擴大。在物業(yè)管理方面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應用不僅使得物業(yè)管理效率大幅度提升，同時(shí)還促使物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)模式上進(jìn)行創(chuàng )新，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)轉型升級，提高產(chǎn)業(yè)附加值，進(jìn)一步延伸物業(yè)生態(tài)圈，有效促進(jìn)了我國物業(yè)管理行業(yè)的多元化發(fā)展。

（3）國內資本市場(chǎng)環(huán)境逐步改善

近年來(lái)，國內資本市場(chǎng)全面深化改革，資本市場(chǎng)環(huán)境明顯改善，央行多次實(shí)施降息降準等貨幣寬松政策，力圖降低市場(chǎng)利率和社會(huì )融資成本，改善證券發(fā)行和融資環(huán)境；新三板市場(chǎng)全面擴容，做市商制度和市場(chǎng)分層管理制度持續落實(shí)推進(jìn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康快速發(fā)展帶來(lái)新契機。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)登陸資本市場(chǎng)可以實(shí)現品牌影響力的提升，進(jìn)一步擴大業(yè)務(wù)規模等。

2、不利因素

（1）行業(yè)競爭激烈

我國的物業(yè)管理普遍存在著(zhù)“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的現狀，由商品房開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司負責經(jīng)營(yíng)。據統計，2014年全國注冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有數萬(wàn)家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量超十萬(wàn)家。但到2023年，國內在業(yè)物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)數量卻已超過(guò)300萬(wàn)家。這意味著(zhù)，近年來(lái)，業(yè)內競爭企業(yè)數量不斷增加，產(chǎn)業(yè)仍呈現競爭格局相對分散、市場(chǎng)競爭持續加劇的狀態(tài)。

（2）人才需求難以滿(mǎn)足

人力資源是物業(yè)服務(wù)提供商的核心資產(chǎn)，優(yōu)秀的人才及團隊是其核心競爭力的重要體現。近年來(lái)，由于物業(yè)管理規模迅速擴大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，許多從業(yè)人員選擇了轉行，致使專(zhuān)業(yè)人員供求關(guān)系失衡。同時(shí)，隨著(zhù)業(yè)主要求的提高，行業(yè)對復合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。

（3）管理粗放，服務(wù)專(zhuān)業(yè)化水平低

在我國眾多的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中，85%是開(kāi)發(fā)商的子公司，10%是由房管站轉制，獨立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司占比僅有5%左右。目前市場(chǎng)上仍有許多物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)理念滯后，管理方式有待改進(jìn)，服務(wù)意識尚需提高，無(wú)法滿(mǎn)足消費者對高質(zhì)量生活的要求，導致業(yè)主信任度較低，十分不利于推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

八、競爭格局

目前，國內物業(yè)管理公司數量眾多，其中不乏一些大型的物業(yè)管理企業(yè)，如萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、恒大物業(yè)等。這些企業(yè)在資金、技術(shù)、人才等方面具有較大優(yōu)勢，能夠提供更全面、更高質(zhì)量的服務(wù)，因此在市場(chǎng)中占據了較大份額。但由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，區域性特征明顯，物業(yè)管理企業(yè)往往只能在一定區域內開(kāi)展業(yè)務(wù)。這導致了一些區域性的物業(yè)管理企業(yè)具有較強的市場(chǎng)競爭力，如北京的世紀城物業(yè)、深圳的招商物業(yè)等。整體而言，由于物業(yè)管理行業(yè)的門(mén)檻相對較低，使得產(chǎn)業(yè)內中小企業(yè)眾多，市場(chǎng)競爭異常激烈。為了在競爭中脫穎而出，一些物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始尋求差異化發(fā)展，通過(guò)提供特色服務(wù)、拓展新業(yè)務(wù)等方式提升競爭力。

九、發(fā)展趨勢

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人們生活水平的提高，一方面，越來(lái)越多的住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、工業(yè)園區等建筑物投入使用，將需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)維護和管理，另一方面，隨著(zhù)居民生活水平的提升，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提高，綜合影響下，未來(lái)國內物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)需求將不斷擴大，行業(yè)也將向更高品質(zhì)、更專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展。另外，隨著(zhù)物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應用推廣，如通過(guò)智能設備對建筑物進(jìn)行實(shí)時(shí)監測和維護、通過(guò)大數據分析業(yè)主需求和行為習慣來(lái)提供更精準的服務(wù)等，未來(lái)我國物業(yè)管理行業(yè)將加速完成智能化升級，業(yè)內企業(yè)將為業(yè)主提供更高效、更便捷的服務(wù)，持續推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。