摘要：近年來(lái)，就近休閑、文化體驗等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費主流，我國旅游住宿市場(chǎng)消費發(fā)生巨大轉變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場(chǎng)消費需求不斷增加。疊加國內民宿利好政策加速釋放，使得國內民宿經(jīng)營(yíng)主體數量不斷增加，民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國內民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢，中高端民宿單房消費平均價(jià)格卻大幅上漲。這意味著(zhù)，在全國民宿市場(chǎng)平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊的民宿產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量成為民宿項目實(shí)現盈利的關(guān)鍵。2023年隨著(zhù)居民旅游出行活動(dòng)恢復，我國民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

一、定義及分類(lèi)

民宿指利用當地民居等相關(guān)閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800㎡,主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。根據不同的特征和服務(wù)，民宿可以分為農家樂(lè )民宿、度假型民宿、文化主題民宿、客棧式民宿、精品酒店式民宿和海島度假民宿六類(lèi)。其中，農家樂(lè )民宿主要提供農家菜，也便于旅客體驗種地、喂雞等農事活動(dòng)。度假型民宿通常在度假圣地附近，可為旅客提供游泳、SPA等更為多樣化的服務(wù)。文化主題民宿在設計裝修上則更加偏向于體現當地文化，便于讓游客通過(guò)住宿感受當地的文化和歷史?？蜅Ｊ矫袼尥ǔＪ且环N多人間住宿模式，主要提供簡(jiǎn)單的住宿服務(wù)。精品酒店式民宿是以設計感和品牌化為主打，與酒店類(lèi)似，設計和服務(wù)都更加精致。海島度假民宿通常建在海灘或靠近海洋的地方，在提供住宿的同時(shí)，主要為游客提供游泳等海洋相關(guān)活動(dòng)服務(wù)，以及當地特色海鮮美食。

二、行業(yè)政策

旅游是擴大內需、提振消費的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國鄉村振興工作推進(jìn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。近年來(lái)，國家及地方政府先后頒布《關(guān)于恢復和擴大消費措施的通知》《促進(jìn)全省旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等多項政策，重點(diǎn)指出要加速打造一批具有文化特色的民宿產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富國內旅游產(chǎn)品種類(lèi)，同時(shí)加緊實(shí)施鄉村休閑旅游精品工程，助力鄉村民宿提質(zhì)升級，以特色民宿產(chǎn)品不斷推進(jìn)國家經(jīng)濟增長(cháng)。

三、發(fā)展歷程

1949年新中國成立后至1980年，我國住宿產(chǎn)品則主要以國營(yíng)飯店、招待所為主。1980年至1988年，外資進(jìn)入我國，帶來(lái)先進(jìn)管理經(jīng)驗和服務(wù)標準，合資或外資單體酒店成為高端酒店市場(chǎng)主體。1989年至1998年，市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展催生高端酒店標準化需求，外資、合資和民營(yíng)酒店數量迅速增加，我國酒店評星體系逐漸完善。1999年至2002年，大眾出行需求迅速增加，經(jīng)濟型酒店盛行，且由于商務(wù)出行是大眾出行主體，對于服務(wù)標準化的需求推動(dòng)經(jīng)濟連鎖酒店迅速擴張，在此階段，國內民宿也開(kāi)始萌芽，但整體數量較少，且主要聚集在南方地區。

2003至2009年，國內旅游度假需求迅速增長(cháng)，大眾出行的主體由商務(wù)出行轉向個(gè)人旅游，單純滿(mǎn)足旅客住宿需求的酒店競爭力下降，居民對于客棧等個(gè)性化的主題民宿需求增加，促使在熱門(mén)旅游目的地和大城市周邊出現了大量的“農家樂(lè )”式的休閑民宿，國內農業(yè)旅游興起，民宿開(kāi)始向鄉村地區擴展。2010至2015年，隨著(zhù)旅游市場(chǎng)的增長(cháng)和旅游業(yè)的轉型升級，我國民宿行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，業(yè)內民宿數量快速增長(cháng)，民宿服務(wù)品質(zhì)也得到了大幅提升。2016至2017年，國內消費持續升級和市場(chǎng)需求不斷變化，民宿因此開(kāi)始加速向高端化、品質(zhì)化方向轉型，行業(yè)監管力度也不斷增強，市場(chǎng)加速規范化發(fā)展。2018年至今，市面上民宿集群、民宿度假村等新的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)紛紛涌現，行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入創(chuàng )新發(fā)展階段。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

品牌壁壘可以分為品牌知名度和品牌生態(tài)兩個(gè)方面。品牌知名度方面，近年來(lái)隨著(zhù)居民收入水平提升，消費者對民宿的服務(wù)品質(zhì)要求不斷提高，行業(yè)知名民宿品牌通常在價(jià)格、服務(wù)、品牌知名度等方面更有保證，更容易得到消費者的青睞。品牌生態(tài)方面，連鎖民宿品牌由于民宿數量較多，有更多數量的會(huì )員基礎，可以通過(guò)多種營(yíng)銷(xiāo)渠道或定制化服務(wù)增加消費者黏性，穩定市場(chǎng)份額；同時(shí)，大型連鎖民宿管理集團會(huì )有多層次的品牌矩陣、豐富的產(chǎn)品體系，可以滿(mǎn)足各類(lèi)消費者的入住需求。

2、市場(chǎng)經(jīng)驗壁壘

民宿客源流量獲取和轉化能力是提升民宿入住率、增加民宿收入的關(guān)鍵，如果民宿的營(yíng)銷(xiāo)渠道單一、客源流量小、管理能力弱，將會(huì )影響民宿收入規模的增長(cháng)。經(jīng)驗豐富且市場(chǎng)積累足夠的民宿企業(yè)通常會(huì )通過(guò)開(kāi)發(fā)多元營(yíng)銷(xiāo)渠道、建立完善的會(huì )員體系、重點(diǎn)發(fā)展中央預訂系統等方式增加客源流量、提高服務(wù)質(zhì)量，對于大部分新進(jìn)入者而言，相關(guān)經(jīng)驗積累較弱。

3、人才壁壘

民宿行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，對從業(yè)人員的服務(wù)能力與服務(wù)意識要求較高。若人員服務(wù)能力不足，會(huì )造成各種細節疏漏和工作低效，影響民宿服務(wù)質(zhì)量和消費者體驗。此外，民宿品牌建設、產(chǎn)品升級、數字化轉型均需要高素質(zhì)、高專(zhuān)業(yè)性的研發(fā)與管理人員。因此行業(yè)對潛在進(jìn)入者構成一定壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

民宿產(chǎn)業(yè)鏈上游為資源供應方，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋設計師、建筑商、民宿用品供應商等，是民宿業(yè)發(fā)展的基礎，對民宿的品質(zhì)和風(fēng)格有直接影響。產(chǎn)業(yè)鏈中游是民宿運營(yíng)管理方，包括民宿主、管理公司、服務(wù)平臺等，負責民宿的日常運營(yíng)、管理和維護，即通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的住宿體驗吸引游客。產(chǎn)業(yè)鏈下游是消費者，即游客，是整個(gè)民宿產(chǎn)業(yè)鏈的終端用戶(hù)。

民宿行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房源供應商

龍湖地產(chǎn)有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團有限公司

華潤置地有限公司

房屋建筑

上海建工集團股份有限公司

陜西建工集團股份有限公司

太平洋建設集團有限公司

綠地控股集團有限公司

安徽建工集團股份有限公司

寧波建工股份有限公司

裝修設計

北京今朝裝飾設計有限公司

北京業(yè)之峰諾華裝飾股份有限公司

龍發(fā)建筑裝飾工程有限公司

生活家家居裝飾有限公司

東易日盛家居裝飾集團

蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司

民宿用品供應商

上游

武漢三特索道集團股份有限公司

北京首旅酒店（集團）股份有限公司

旅悅旅游信息技術(shù)(北京)有限公司

華住酒店集團

中游

消費者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）武漢三特索道集團股份有限公司

武漢三特索道集團股份有限公司成立于1989年，于2007年8月在深圳證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“三特索道”。三特索道主要圍繞旅游資源進(jìn)行多種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)運營(yíng)，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍涉及陜西、貴州、海南、內蒙、湖北、浙江、廣東等9個(gè)?。ㄗ灾螀^），目前業(yè)務(wù)產(chǎn)品有陜西華山三特索道等索道景區交通類(lèi)產(chǎn)品、湖北南漳古寨客棧等民宿酒店類(lèi)住宿產(chǎn)品等。2023年前三季度，三特索道營(yíng)業(yè)總收入達5.79億元，同比增長(cháng)158.23%。

（2）北京首旅酒店（集團）股份有限公司

北京首旅酒店（集團）股份有限公司成立于1999年，2000年6月在上海證券交易所正式掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“首旅酒店”。首旅酒店是首旅集團旗下三大上市子公司之一，專(zhuān)注于中高端及經(jīng)濟型酒店的投資與運營(yíng)管理，旗下酒店品牌包括如家、莫泰、藍牌驛居、云上四季、如家小鎮、華驛等。其中，云上四季、華驛等均涉及民宿領(lǐng)域，是國內民宿行業(yè)知名品牌。2023年前三季度，首旅酒店營(yíng)業(yè)總收入達59.11億元，同比增長(cháng)53.98%。

六、行業(yè)現狀

近年來(lái)，就近休閑、文化體驗等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費主流，我國旅游住宿市場(chǎng)消費發(fā)生巨大轉變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場(chǎng)消費需求不斷增加。疊加國內民宿利好政策加速釋放，使得國內民宿經(jīng)營(yíng)主體數量不斷增加，民宿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國內民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢，中高端民宿單房消費平均價(jià)格卻大幅上漲。這意味著(zhù)，在全國民宿市場(chǎng)平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊的民宿產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量成為民宿項目實(shí)現盈利的關(guān)鍵。2023年隨著(zhù)居民旅游出行活動(dòng)恢復，我國民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

七、發(fā)展因素

1、機遇

（1）宏觀(guān)經(jīng)濟穩中向好

近些年，我國經(jīng)濟水平一直保持穩定增長(cháng)，且隨著(zhù)宏觀(guān)政策持續發(fā)力，國家經(jīng)濟基本面穩中向好。我國居民收入與經(jīng)濟增長(cháng)基本同步，數據顯示，2023年居民人均可支配收入39218元，同比增長(cháng)6.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)6.1%；人均消費支出26796元，同比增長(cháng)9.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)9%。國家宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展持續向好，居民收入不斷增長(cháng)，為我國民宿行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。

（2）居民旅游消費升級

隨著(zhù)居民收入水平提高和生活品質(zhì)追求提升，國民旅游消費正逐漸從傳統的景點(diǎn)游向個(gè)性化、多樣化的旅游體驗轉變，傳統的酒店住宿也不再滿(mǎn)足游客需求。在此背景下，民宿作為提供獨特住宿體驗的選項，更為符合消費者對于個(gè)性化、舒適度和文化體驗的需求，因此將催生出龐大的民宿消費市場(chǎng)。另外，在政策推動(dòng)下，國內民宿正加速與文化旅游等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，致力于為游客更為直觀(guān)、深入地提供了解體驗當地文化、歷史和生活方式的住宿服務(wù)。綜合分析，我國民宿產(chǎn)業(yè)具有巨大市場(chǎng)潛力。

（3）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟加速發(fā)展

互聯(lián)網(wǎng)、大數據、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和云計算等信息技術(shù)的發(fā)展為民宿行業(yè)帶來(lái)了巨大的機遇。一方面，通過(guò)在線(xiàn)平臺和應用程序，民宿經(jīng)營(yíng)者可以將民宿房源信息更直觀(guān)、廣泛地傳遞給潛在客戶(hù)，并實(shí)現在線(xiàn)預訂、支付和客戶(hù)服務(wù)。這不僅可以大幅度提高民宿品牌知名度，增加民宿服務(wù)便利性，還可有效降低民宿運營(yíng)成本，提高民宿盈利。另一方面，隨著(zhù)新一代信息技術(shù)不斷發(fā)展，數字化轉型是民宿行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，也將為民宿行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能。

2、挑戰

（1）行業(yè)監管法規有待完善

在國內，民宿行業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)規模雖增長(cháng)極為迅速，但行業(yè)相關(guān)的監管和法規體系建設卻未能及時(shí)跟上，導致我國民宿行業(yè)相關(guān)法律法規尚不完善。如國內尚未有明確的法律定義和分類(lèi)，導致行業(yè)監管主體不明確，極易出現多頭監管或監管缺失的情況；相關(guān)安全和衛生標準也缺乏統一規定，使得民宿經(jīng)營(yíng)者在執行過(guò)程中可能面臨標準不統一或無(wú)法可依的情況。在此背景下，民宿從業(yè)者需要承擔較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，也十分不利于行業(yè)的健康規范化發(fā)展。

（2）同質(zhì)化競爭嚴重

近年來(lái)，隨著(zhù)“民宿”熱潮持續，個(gè)人投資不斷增加，資本對民宿行業(yè)的關(guān)注度也不斷提升，使得大量資金快速涌入市場(chǎng)，在推動(dòng)我國民宿產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的同時(shí)，也導致國內市場(chǎng)民宿數量快速增加，市場(chǎng)競爭激烈。此外，目前我國大部分民宿產(chǎn)品“重模仿輕創(chuàng )意”，主題不突出、特色不明顯，無(wú)論是建筑風(fēng)格、室內裝潢等軟硬件設施方面，還是食宿服務(wù)、體驗分享方面都非常相似，缺少獨特經(jīng)營(yíng)理念，同質(zhì)化現象嚴重、創(chuàng )新不足，許多民宿品牌競爭力弱。

（3）建設運營(yíng)成本過(guò)高

據統計，在民宿投資市場(chǎng)，有近60%的項目投資總額高達200萬(wàn)元以上，且有76.34%的投建資金均來(lái)自于投資方自有資金。另外，以莫干山為例，在莫干山投建一個(gè)8間客房的民宿項目，總投資將達400萬(wàn)元左右，按每間平均售價(jià)1200元、入住率達50%、利潤率達60%的理想情況計算，整個(gè)項目需要四年左右方能收回投資成本。因此，對于民宿項目投資者而言，投資該行業(yè)不僅需要面對極高的資金成本壓力，還需要面對項目回報周期長(cháng)的問(wèn)題。

八、競爭格局

我國民宿行業(yè)內參與者眾多，既有大型在線(xiàn)預訂平臺，如攜程、愛(ài)彼迎、去哪兒等，在國內民宿市場(chǎng)占據主導地位；也有本土民宿品牌不斷提升競爭力，試圖在市場(chǎng)上占據一席之地，如小豬短租、藍領(lǐng)公寓、竹客樹(shù)屋等正在逐步擴張，并提供獨特的住宿體驗；另外還包括一些本地生活平臺，如大眾點(diǎn)評等。為了在競爭激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，一些民宿經(jīng)營(yíng)者采用差異化策略，提供獨特的主題、設計或服務(wù)，吸引消費者眼球?？傮w來(lái)看，目前我國民宿市場(chǎng)雖競爭激烈，但也充滿(mǎn)機會(huì )。

九、發(fā)展趨勢

未來(lái)，隨著(zhù)消費者需求日益多樣化，具有獨特設計、文化特色或特殊主題的民宿受歡迎程度將持續提升，我國民宿行業(yè)將繼續朝著(zhù)個(gè)性化方向發(fā)展。同時(shí)，隨著(zhù)新一代信息技術(shù)在民宿領(lǐng)域應用增加，房間自動(dòng)化控制、智能預訂管理、無(wú)人接待等智慧化民宿服務(wù)將加速涌現，全國民宿智能化升級將成為重要趨勢。另外，在全球產(chǎn)業(yè)綠色轉型的大環(huán)境下，我國民宿將更加注重綠色建筑、節能減排、生態(tài)環(huán)保等方面的設計和實(shí)踐，以響應全球可持續發(fā)展的號召，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。