摘要：我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領(lǐng)域中表現來(lái)看，二手房交易市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩定增長(cháng)。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達到5.8萬(wàn)億元，相較于往年雖有所波動(dòng)，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日益增長(cháng)的居民改善性住房需求。新房交易市場(chǎng)同樣表現出強勁的增長(cháng)勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬(wàn)億元，較往年有所提升，得益于城市化進(jìn)程的加速和政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。房屋租賃市場(chǎng)也呈現出穩步增長(cháng)的態(tài)勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬(wàn)億元，較往年有所增長(cháng)，主要得益于人口流動(dòng)的增加和年輕人租房觀(guān)念的改變。

一、定義及分類(lèi)

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)為專(zhuān)注于提供二手房交易、新房交易及房屋租賃的全方位服務(wù)，涵蓋房源信息收集與發(fā)布、客戶(hù)咨詢(xún)與接待、價(jià)格協(xié)商、合同簽訂及后續服務(wù)等多項內容。在二手房交易方面，中介服務(wù)通過(guò)收集與發(fā)布房源信息、協(xié)助價(jià)格協(xié)商及辦理過(guò)戶(hù)手續等，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供高效、安全的交易保障，凸顯了專(zhuān)業(yè)性和個(gè)性化服務(wù)的優(yōu)勢。新房交易中介則與開(kāi)發(fā)商緊密合作，提供標準化、規?；姆?wù)，幫助購房者獲取新房源信息和優(yōu)惠，同時(shí)需應對政策調整和市場(chǎng)變化。而房屋租賃中介服務(wù)則以其快速響應和高效服務(wù)，滿(mǎn)足租賃市場(chǎng)的多樣化、個(gè)性化需求，尤其在人口密集地區表現穩定。

二、商業(yè)模式

1、獲客模式

目前我國房地產(chǎn)中介按照細分領(lǐng)域不同，獲客模式方式有所差距，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)和直播電商等領(lǐng)域持續發(fā)展和滲透，房地產(chǎn)中介線(xiàn)上趨勢加速，行業(yè)獲客主要以線(xiàn)下機構、熟人介紹和線(xiàn)上直播等方式。二手房和房屋租賃市場(chǎng)來(lái)看，機構和線(xiàn)上滲透率近年來(lái)持續加速，房屋消費和租賃者可通過(guò)線(xiàn)下中介機構和線(xiàn)上個(gè)人和機構從而接觸到房屋，同時(shí)機構和個(gè)人中介也通過(guò)傳單、廣告、直播宣傳和熟人客戶(hù)等方式接觸消費者，新房中介市場(chǎng)較為特殊，各地差距較大，新房開(kāi)發(fā)商為了保證了房屋銷(xiāo)量，價(jià)格透明程度較低，通常采用手機實(shí)名制等方式區分主動(dòng)上門(mén)和各渠道中介客戶(hù)，行業(yè)多以線(xiàn)上平臺和品牌旗下的個(gè)人中介為主，獲客方式多以線(xiàn)上宣傳為主。

2、盈利模式

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)盈利方式，二手房和房屋租賃市場(chǎng)多以?xún)深^收取費用為主，個(gè)人和機構中介聯(lián)通房屋供給者和房屋需求者，分別向雙方收取一筆不低的中介費用，部分中介可能僅向單向收取費用，其中房屋需求者付費占比較高。新房中介市場(chǎng)盈利模式有所差異，中介主要盈利費用來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供，在新房售賣(mài)開(kāi)始時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì )事先接觸各機構和個(gè)人中介，以約定好的成功銷(xiāo)售費用（多以銷(xiāo)售額提點(diǎn)為主，部分采用具體金額）獲取房屋需求用戶(hù)。

三、行業(yè)政策

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)政策在近年來(lái)呈現出加強監管和規范發(fā)展的態(tài)勢。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在促進(jìn)房屋交易、提高交易效率方面發(fā)揮著(zhù)重要作用，但同時(shí)也存在收費不透明、濫用客戶(hù)信息等問(wèn)題。為此，各級政府相繼出臺了一系列政策措施，旨在規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，保障交易雙方合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些政策包括加強備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實(shí)施交易資金監管等，旨在提高房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的透明度和規范性，減少市場(chǎng)亂象，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造更加公平、公正、透明的交易環(huán)境。同時(shí)，也加強了對于房地產(chǎn)中介行業(yè)的監管力度，提升了行業(yè)的整體服務(wù)水平。

四、發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，從20世紀80年代初期的萌芽階段，僅有少量機構提供本地房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃服務(wù)，到90年代隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而逐漸興起，機構數量增多，服務(wù)范圍擴大。進(jìn)入21世紀后，行業(yè)進(jìn)入整合階段，實(shí)力強大的機構通過(guò)并購提升市場(chǎng)集中度，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及為行業(yè)帶來(lái)革命性變革，信息透明度大大提高。特別是自2010年以來(lái)，政府監管力度不斷加強，通過(guò)一系列政策措施推動(dòng)行業(yè)規范化發(fā)展，確保市場(chǎng)公平、公正、透明。這一過(guò)程不僅見(jiàn)證了我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的成長(cháng)壯大，也反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟和完善的歷程。

五、行業(yè)面臨

1、政策風(fēng)險

政策的頻繁調整可能導致市場(chǎng)不穩定，投資者和開(kāi)發(fā)商需要密切關(guān)注政策變化，并及時(shí)調整策略。政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，如限購、限貸、限售等開(kāi)展和解除，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。如土地產(chǎn)權模糊和委托代理關(guān)系不明確等源于土地制度的風(fēng)險，可能導致土地的運用不受產(chǎn)權的限制，削弱土地的保值增值功能。隨著(zhù)政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管逐漸加強，企業(yè)可能面臨更加嚴格的合規要求，如加強備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實(shí)施交易資金監管等，增加了企業(yè)的運營(yíng)成本。

2、人才風(fēng)險

隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)對于高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的人才需求不斷增加。然而目前市場(chǎng)上相關(guān)人才供應不足，可能導致企業(yè)難以招聘到合適的人才。同時(shí)由于行業(yè)競爭激烈，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介人才可能會(huì )選擇跳槽到更有競爭力的企業(yè)，導致企業(yè)面臨人才流失的風(fēng)險。

3、資金風(fēng)險

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)往往需要大量的流動(dòng)資金來(lái)支持其日常運營(yíng)，如支付員工工資、租金、廣告費用等。如果資金流動(dòng)性出現問(wèn)題，可能會(huì )導致企業(yè)無(wú)法正常運轉。在擴大規?；蜻M(jìn)行新項目時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)可能需要通過(guò)融資來(lái)籌集資金。然而融資渠道的有限性和融資成本的不確定性可能會(huì )給企業(yè)帶來(lái)融資風(fēng)險。

4、市場(chǎng)風(fēng)險

隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟周期轉變，消費者消費意識趨向保守，房地產(chǎn)行業(yè)供需波動(dòng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，傳統個(gè)人房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著(zhù)競爭加劇的風(fēng)險，而國內房地產(chǎn)中介監管日趨嚴格背景下，相關(guān)備案和監管要求導致在房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及到的法律問(wèn)題越來(lái)越多也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)風(fēng)險，如產(chǎn)權糾紛、合同違約等。

六、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了上游的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如碧桂園、萬(wàn)科等，以及新興的直播電商平臺如抖音、快手，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售提供多元的營(yíng)銷(xiāo)手段。同時(shí)房屋租賃公司如貝殼找房等也為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供了穩定的房源支持。中游的房地產(chǎn)中介企業(yè)，如鏈家、我愛(ài)我家等，通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)咨詢(xún)、代理銷(xiāo)售等服務(wù)，連接了上下游，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。下游則主要是個(gè)人消費者和企業(yè)消費者，對房地產(chǎn)的需求推動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)

碧桂園控股有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司

新城控股集團股份有限公司

直播電商

北京抖音信息服務(wù)有限公司

杭州遙望網(wǎng)絡(luò )科技有限公司

廣西新訊達科技集團股份公司

北京快手科技有限公司

北京藍色光標數據科技股份有限公司

獅頭科技發(fā)展股份有限公司

行吟信息科技(上海)有限公司

房屋租賃

中國建筑第七工程局有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

貝殼找房(北京)科技有限公司

龍湖物業(yè)服務(wù)集團有限公司

上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

上游

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

我愛(ài)我家控股集團股份有限公司

深圳市樂(lè )有家控股集團有限公司

中原(中國)房地產(chǎn)代理有限公司

中游

個(gè)人消費者

企業(yè)消費者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)包括存量房的買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)務(wù)，采用直營(yíng)為主、加盟為輔的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)線(xiàn)上互聯(lián)網(wǎng)平臺和線(xiàn)下門(mén)店網(wǎng)絡(luò )，為客戶(hù)和經(jīng)紀人提供房源信息登記、核驗、展示、查詢(xún)以及專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、交易對接等信息服務(wù)，以及交易過(guò)程中的驗證、簽約、履約及客服支持等線(xiàn)上服務(wù)。近年來(lái)通過(guò)持續的數字化升級，大幅提升了業(yè)務(wù)運營(yíng)的標準化水平，不斷突破組織與銷(xiāo)售半徑的條件限制，實(shí)現房、客、人等業(yè)務(wù)資源的開(kāi)放共享與多邊高效協(xié)同。新房業(yè)務(wù)是將經(jīng)紀人線(xiàn)上、線(xiàn)下獲取的客戶(hù)與新房樓盤(pán)進(jìn)行房客匹配，為開(kāi)發(fā)商提供客戶(hù)成交的機會(huì )，從而獲取中介服務(wù)傭金的業(yè)務(wù)模式。經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)營(yíng)收54.85億元，占比總營(yíng)收51.3%，新房業(yè)務(wù)營(yíng)收16.35億元，占比總營(yíng)收15.29%，2022年經(jīng)紀業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為35.3億元和12.7億元，主要受疫情以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，2023年經(jīng)紀業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為40.94億元和11.1億元，主要受2023年二手房市場(chǎng)認可提升，新房需求繼續下降影響。

七、行業(yè)現狀

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領(lǐng)域中表現來(lái)看，二手房交易市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩定增長(cháng)。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達到5.8萬(wàn)億元，相較于往年雖有所波動(dòng)，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日益增長(cháng)的居民改善性住房需求。新房交易市場(chǎng)同樣表現出強勁的增長(cháng)勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬(wàn)億元，較往年有所提升，得益于城市化進(jìn)程的加速和政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。房屋租賃市場(chǎng)也呈現出穩步增長(cháng)的態(tài)勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬(wàn)億元，較往年有所增長(cháng)，主要得益于人口流動(dòng)的增加和年輕人租房觀(guān)念的改變?？偟膩?lái)看，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)保持著(zhù)穩步增長(cháng)的態(tài)勢，主要得益于市場(chǎng)需求的增加和政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。

八、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）房地產(chǎn)政策持續寬松

近年來(lái)，我國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策逐漸趨于寬松，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。政策環(huán)境的寬松不僅體現在對購房者的政策優(yōu)惠上，如降低首付比例、降低貸款利率等，還體現在對房地產(chǎn)企業(yè)的支持上，如放寬房企融資限制、優(yōu)化土地供應等。這些政策的實(shí)施有助于釋放被壓抑的購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展。

（2）金融科技的發(fā)展

金融科技的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。通過(guò)運用大數據、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，可以更好地了解購房者的需求和偏好，提供更加個(gè)性化的購房服務(wù)。同時(shí)金融科技的發(fā)展還可以提高房地產(chǎn)交易的效率和安全性，降低交易成本，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的支持。

（3）住房租賃市場(chǎng)擴張

城鎮化率提升帶動(dòng)流動(dòng)人口增加。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，人口繼續向中大型城市聚集，流動(dòng)人口規模不斷擴大，這些人群的租房需求較為強烈；家庭規模小型化和租房理念轉變促進(jìn)租賃人數增長(cháng)。隨著(zhù)社會(huì )結構的變化，家庭規模趨于小型化，單身、離異、老齡化等群體的租房需求增加。同時(shí)，人們的租房理念也在轉變，更多的人選擇租房而非買(mǎi)房，享受更靈活的生活方式；租住品質(zhì)提升和收入增長(cháng)推動(dòng)租金增長(cháng)。隨著(zhù)租賃市場(chǎng)的規范化和專(zhuān)業(yè)化，租住品質(zhì)不斷提升，更多的人愿意為高品質(zhì)的租住環(huán)境支付更高的租金。同時(shí)隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的提高，租金價(jià)格也有望保持穩定增長(cháng)。

總的來(lái)看，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)擴張，該細分領(lǐng)域中介服務(wù)需求有望持續增長(cháng)。

2、不利因素

（1）社會(huì )變遷及人口結構變動(dòng)

社會(huì )變遷也對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了挑戰，首先人口結構的變化影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，隨著(zhù)人口老齡化的加劇，老年人口對房地產(chǎn)的需求逐漸減弱。同時(shí)年輕人口的婚育觀(guān)念也在發(fā)生變化，對購房的需求也在減少。其次城市化進(jìn)程的推進(jìn)也帶來(lái)了新的挑戰，城市人口向郊區、衛星城等區域轉移，導致城市中心區域的房地產(chǎn)需求下降。隨著(zhù)人們對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求不斷提高，對房地產(chǎn)中介服務(wù)也提出了更高的要求。

（2）客戶(hù)需求多元化

客戶(hù)對房地產(chǎn)中介服務(wù)的期望不僅僅是提供房源信息、協(xié)助辦理手續等簡(jiǎn)單的服務(wù)，更希望獲得專(zhuān)業(yè)、全面、個(gè)性化的服務(wù)。然而，目前一些房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)質(zhì)量和水平還不能完全滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，這在一定程度上影響了客戶(hù)對房地產(chǎn)中介公司的信任度和滿(mǎn)意度。同時(shí)客戶(hù)對房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)要求也在不斷提高，要求更加透明、公正、便捷，給房地產(chǎn)中介公司帶來(lái)了新的挑戰。

（3）監管政策的嚴格化

隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展和調控力度的加大，政府對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監管政策也日趨嚴格。政策要求房地產(chǎn)中介服務(wù)必須更加規范、透明，對違規行為的處罰力度也在加大，使得房地產(chǎn)中介公司需要投入更多的資源去適應新的政策要求，增加了運營(yíng)成本。同時(shí)嚴格的監管政策也使得部分存在違規行為的房地產(chǎn)中介公司面臨被取締或處罰的風(fēng)險，對整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)和形象造成負面影響。

（4）市場(chǎng)競爭加劇

著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭也日益激烈。越來(lái)越多的房地產(chǎn)中介公司涌現出來(lái)，市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈。為了在競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)中介公司需要不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量、降低服務(wù)成本，以滿(mǎn)足客戶(hù)的多樣化需求，使得房地產(chǎn)中介公司的利潤空間被壓縮，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增加。

九、競爭格局

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的競爭格局日益多元化，形成了全國性連鎖中介企業(yè)、區域性中介企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺等多方共存、競相發(fā)展的局面。全國性連鎖中介企業(yè)如鏈家、我愛(ài)我家、貝殼找房等憑借規?；?、標準化的運營(yíng)模式，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和品牌影響力，成為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。而區域性中介企業(yè)則憑借對當地市場(chǎng)的深入了解和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在特定區域內建立了良好的口碑。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺如房天下、安居客、58同城等利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數據分析能力，為客戶(hù)提供了更加便捷、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)。綜合來(lái)看，多元化的競爭格局推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的創(chuàng )新與發(fā)展，提升了服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足了不同客戶(hù)的需求。

十、發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要發(fā)展趨勢正朝著(zhù)數字化轉型與智能化升級、專(zhuān)業(yè)化與精細化服務(wù)以及品牌化建設三個(gè)方向邁進(jìn)。隨著(zhù)科技的進(jìn)步，行業(yè)正逐步引入大數據、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現服務(wù)全流程的數字化和智能化，以提升效率和客戶(hù)體驗。同時(shí)，隨著(zhù)市場(chǎng)的成熟和消費者需求的多樣化，房地產(chǎn)中介服務(wù)日益注重專(zhuān)業(yè)化和精細化，致力于提供更加精準、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。此外，品牌化建設也成為提升市場(chǎng)競爭力的重要策略，企業(yè)致力于提升品牌知名度和美譽(yù)度，以建立與消費者之間的信任關(guān)系，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度和忠誠度。